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政协委员王宏勇建议:对济南市物业管理制度创新应建立长效机制

发布时间:2020-05-14 信息来源:联合网 浏览量:212
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 王洪勇
       目前,济南市共有物业企业1300多家,从业人员10余万人,管理项目3300余个,管理面积超过3亿平方米,在城市管理和工作中发挥了重要作用。
 
       根据济南市政府推行的“六位一体”社区治理模式改革的总体要求,结合这次“新冠”疫情防控中出现的新情况、新问题,对济南市物业管理制度创新,建立长效机制王宏勇提出了以下建议:
 
       物业管理行业重新定位。物业管理作为城市生活服务业中的一个分支,具有自身的发展规律和商业模式。由于区分所有建筑物多元化的产权结构,在一个物业管理区域内,物业管理企业提供的服务产品具有公共性的特点,是一种“准公共产品”。在本次“新冠”病毒防疫过程中,物业管理再一次展示了其在公共管理以及作为突发公共危机事件的直接参与者的作用,具有典型的“准公共产品”的性质。为此,需要呼吁全社会对物业管理行业进行重新认识、重新定位,肯定其具有公共管理职能、正视其公益性特点,并作为政府进行制度设计的出发点之一。
 
       社会治理与公共危机防控体系化和法律化。物业服务企业在防灾、减灾和重大公共危机防控方面具有特别的优势:熟悉小区、熟悉业主;具有其他类型企业所没有的如此之广的覆盖面;拥有一支规模十分庞大的员工队伍;他们每天工作在基层,具有极强的组织动员能力和高效率,完全可以成为政府的眼、政府的脚、政府的手。本次疫情已证明物业行业已经成为政府一支得力的防控大军。建议按照党的十九届四中全会关于坚持和完善共建共治共享的社会治理制度总体要求,将物业服务企业纳入到城市社会治理体系和重大公共危机防控体系中,加强指导,并通过立法授权,明确特定时期物业服务企业可根据政府的安排做好住宅区封闭、居民出入管制等紧急处置的权利,要求业主必须配合和遵守。
 
       政府失灵与物业的作用。政府失灵是指城市终端管理无效现象,物业服务企业承担着城市最小的细胞——住宅区的运行管理,是城市政府各项政策、各项措施落实的“最后100米”,担负着非常繁重的社会管理工作:如流动人口管理、治安防控管理、文明城市创建、垃圾分类管理、背街小巷改善工程、风电汽暖运行管理、应对重大自然灾害和重大公共危机防控等。在本轮“新冠”病毒防疫工作中,为解决物业服务企业开展疫情防控导致物资和人工成本激增的问题,深圳等地方政府出台政策,对物业服务企业进行补贴,并建立奖励基金,对优秀企业和员工进行激励,力图解决政府失灵问题。建议进一步建立和完善面向物业服务企业的政府购买服务制度,防止本来应该由政府承担的防控成本和公共服务成本简单地转移给物业服务企业的倾向。只有这样,才能真正建立起物业服务企业参与城市公共管理和社区治理的可靠有效的制度安排。
 
       调整住宅区物业服务为生活服务类行业与增值税减免。物业服务面向普通百姓,服务千家万户,已经成为日常生活不可或缺的组成部分,将物业服务划归生活服务业类行业进行管理,是一个不争的社会现实。但是,财税36号把物业服务划在商务辅助服务业,造成物业管理行业既不能享受与家政服务、养老一样相对低的增值税率,也不能享受2020年2月7日财政部等出台的《关于支持新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控有关税收政策的公告》第五条明确的“提供生活服务类取得的收入,免征增值税”优惠政策支持。建议将住宅区物业服务归入生活服务类行业,对有关物业务企业实行增值税减免。
 
       增加住宅区经营性收入留存专项制度。住宅区内业主共有的建筑物物部分可以通过市场化经营取得一定的经营性收入,按照目前的法律制度,这部分收益归全体业主共有,处分权归业主大会或业主委员会,分配方案千差万别,有的用于弥补专向维修资金,有的按比例以现金形式直接分配给业主,但很少有用于应对突发公共事件专项的制度安排。建议鼓励有条件的住宅区通过一定程序,把一定比例经营性收入留存,作为应对自然灾害和公共危机的专项资金来源。
 
       修改物业服务信用等级评价体系。面对疫情防控的严峻局面,从总体上说物业服务行业表现出应有的责任和当担,模范诠释了习近平总书记“守土有责、守土尽责”的工作要求。但是,有的物业服务企业关键时刻冲不上去、不作为、乱作为。建议把物业服务企业落实疫情防控工作的情况纳入2020年物业项目的考核评价,对先进典型表扬、加分,纳入诚信记录;对落实不力的要曝光和查处,情节严重的,与物业的招投标挂钩,甚至停止其在济南市场一切活动。建议把这些做法制度化、规范化。
 
       属地管理主体责任与基层治理机制。疫情防控的重点在医院,基础在社区,压实街镇、社区对物业属地管理主体责任非常重要。建议街镇、社区要配备专人负责指导物业管理工作。结合“六位一体”治理模式,在物业服务企业建立完善基层党组织,充分发挥党员、党支部战斗堡垒作用,勇于承担社会责任。强化党组织对业委会工作的指导把关,鼓励政治觉悟、素质高的公职人员和党员参与业委会成员竞选,发挥基层党组织在小区综合治理中引领和统领作用。
 
       智慧住宅小区建设与城市人口协同管理。以信息化和互联网技术为支撑的智慧小区,不仅可以为居民生活、物业服务企业日常管理提供便利,也为实现住宅小区的人口动态管理提供了可能。建议政府结合老旧小区改造,加快智慧小区建设或住宅小区智能化改造,建立物业服务企业、社区、街道、派出所城市人口动态管理的数据共享联动机制。
 
       提升防灾防疫专业化能力。建议卫生防疫部门要及时、准确给予卫生防疫指导,制定分类卫生防疫防控标准,制定门岗和接待岗等关键岗位的工作程序、要求与自身安全防护规范。物业服务企业要定期开展防灾减灾演习,加强重大疫情期间住宅小区、机关事业单位、机场车站广场等环境消毒、垃圾分类、消毒与清运、疫情监测等方面专门知识、作业流程的培训。政府可组织相关专业人员编制业务指导手册、开展骨干培训,建立优秀培训师队伍。
 
       加强物业服务领域法律法规与诚信体系建设。包括建立党建引领的物业管理制度体系,明确业主拒不履行相关义务的法律责任体系,建立物业管理费动态调整的定价机制,建立欠缴物业费快速审判机制,建立恶意欠逃物业费快速追责机制,建立业委会运作失灵的救济制度,完善住宅专项维修资金补建和续筹制度等等。
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议政调研
政协委员王宏勇建议:对济南市物业管理制度创新应建立长效机制
编辑:联合网    浏览:212  时间:2020-05-14
 王洪勇
       目前,济南市共有物业企业1300多家,从业人员10余万人,管理项目3300余个,管理面积超过3亿平方米,在城市管理和工作中发挥了重要作用。
 
       根据济南市政府推行的“六位一体”社区治理模式改革的总体要求,结合这次“新冠”疫情防控中出现的新情况、新问题,对济南市物业管理制度创新,建立长效机制王宏勇提出了以下建议:
 
       物业管理行业重新定位。物业管理作为城市生活服务业中的一个分支,具有自身的发展规律和商业模式。由于区分所有建筑物多元化的产权结构,在一个物业管理区域内,物业管理企业提供的服务产品具有公共性的特点,是一种“准公共产品”。在本次“新冠”病毒防疫过程中,物业管理再一次展示了其在公共管理以及作为突发公共危机事件的直接参与者的作用,具有典型的“准公共产品”的性质。为此,需要呼吁全社会对物业管理行业进行重新认识、重新定位,肯定其具有公共管理职能、正视其公益性特点,并作为政府进行制度设计的出发点之一。
 
       社会治理与公共危机防控体系化和法律化。物业服务企业在防灾、减灾和重大公共危机防控方面具有特别的优势:熟悉小区、熟悉业主;具有其他类型企业所没有的如此之广的覆盖面;拥有一支规模十分庞大的员工队伍;他们每天工作在基层,具有极强的组织动员能力和高效率,完全可以成为政府的眼、政府的脚、政府的手。本次疫情已证明物业行业已经成为政府一支得力的防控大军。建议按照党的十九届四中全会关于坚持和完善共建共治共享的社会治理制度总体要求,将物业服务企业纳入到城市社会治理体系和重大公共危机防控体系中,加强指导,并通过立法授权,明确特定时期物业服务企业可根据政府的安排做好住宅区封闭、居民出入管制等紧急处置的权利,要求业主必须配合和遵守。
 
       政府失灵与物业的作用。政府失灵是指城市终端管理无效现象,物业服务企业承担着城市最小的细胞——住宅区的运行管理,是城市政府各项政策、各项措施落实的“最后100米”,担负着非常繁重的社会管理工作:如流动人口管理、治安防控管理、文明城市创建、垃圾分类管理、背街小巷改善工程、风电汽暖运行管理、应对重大自然灾害和重大公共危机防控等。在本轮“新冠”病毒防疫工作中,为解决物业服务企业开展疫情防控导致物资和人工成本激增的问题,深圳等地方政府出台政策,对物业服务企业进行补贴,并建立奖励基金,对优秀企业和员工进行激励,力图解决政府失灵问题。建议进一步建立和完善面向物业服务企业的政府购买服务制度,防止本来应该由政府承担的防控成本和公共服务成本简单地转移给物业服务企业的倾向。只有这样,才能真正建立起物业服务企业参与城市公共管理和社区治理的可靠有效的制度安排。
 
       调整住宅区物业服务为生活服务类行业与增值税减免。物业服务面向普通百姓,服务千家万户,已经成为日常生活不可或缺的组成部分,将物业服务划归生活服务业类行业进行管理,是一个不争的社会现实。但是,财税36号把物业服务划在商务辅助服务业,造成物业管理行业既不能享受与家政服务、养老一样相对低的增值税率,也不能享受2020年2月7日财政部等出台的《关于支持新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控有关税收政策的公告》第五条明确的“提供生活服务类取得的收入,免征增值税”优惠政策支持。建议将住宅区物业服务归入生活服务类行业,对有关物业务企业实行增值税减免。
 
       增加住宅区经营性收入留存专项制度。住宅区内业主共有的建筑物物部分可以通过市场化经营取得一定的经营性收入,按照目前的法律制度,这部分收益归全体业主共有,处分权归业主大会或业主委员会,分配方案千差万别,有的用于弥补专向维修资金,有的按比例以现金形式直接分配给业主,但很少有用于应对突发公共事件专项的制度安排。建议鼓励有条件的住宅区通过一定程序,把一定比例经营性收入留存,作为应对自然灾害和公共危机的专项资金来源。
 
       修改物业服务信用等级评价体系。面对疫情防控的严峻局面,从总体上说物业服务行业表现出应有的责任和当担,模范诠释了习近平总书记“守土有责、守土尽责”的工作要求。但是,有的物业服务企业关键时刻冲不上去、不作为、乱作为。建议把物业服务企业落实疫情防控工作的情况纳入2020年物业项目的考核评价,对先进典型表扬、加分,纳入诚信记录;对落实不力的要曝光和查处,情节严重的,与物业的招投标挂钩,甚至停止其在济南市场一切活动。建议把这些做法制度化、规范化。
 
       属地管理主体责任与基层治理机制。疫情防控的重点在医院,基础在社区,压实街镇、社区对物业属地管理主体责任非常重要。建议街镇、社区要配备专人负责指导物业管理工作。结合“六位一体”治理模式,在物业服务企业建立完善基层党组织,充分发挥党员、党支部战斗堡垒作用,勇于承担社会责任。强化党组织对业委会工作的指导把关,鼓励政治觉悟、素质高的公职人员和党员参与业委会成员竞选,发挥基层党组织在小区综合治理中引领和统领作用。
 
       智慧住宅小区建设与城市人口协同管理。以信息化和互联网技术为支撑的智慧小区,不仅可以为居民生活、物业服务企业日常管理提供便利,也为实现住宅小区的人口动态管理提供了可能。建议政府结合老旧小区改造,加快智慧小区建设或住宅小区智能化改造,建立物业服务企业、社区、街道、派出所城市人口动态管理的数据共享联动机制。
 
       提升防灾防疫专业化能力。建议卫生防疫部门要及时、准确给予卫生防疫指导,制定分类卫生防疫防控标准,制定门岗和接待岗等关键岗位的工作程序、要求与自身安全防护规范。物业服务企业要定期开展防灾减灾演习,加强重大疫情期间住宅小区、机关事业单位、机场车站广场等环境消毒、垃圾分类、消毒与清运、疫情监测等方面专门知识、作业流程的培训。政府可组织相关专业人员编制业务指导手册、开展骨干培训,建立优秀培训师队伍。
 
       加强物业服务领域法律法规与诚信体系建设。包括建立党建引领的物业管理制度体系,明确业主拒不履行相关义务的法律责任体系,建立物业管理费动态调整的定价机制,建立欠缴物业费快速审判机制,建立恶意欠逃物业费快速追责机制,建立业委会运作失灵的救济制度,完善住宅专项维修资金补建和续筹制度等等。
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